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上海某热门“块租”商铺39年租赁合同涉嫌违规

作者:admin 时间:2022-09-23

房子没有产权,没有物理分离。仅一纸租赁协议,投资人至少要投入总价25万元。甚至有律师明确表示,其法律效力存疑。然而,这样的店铺也很受欢迎,上海万航都路商业区的一家店铺承诺租金回报。在销售人员明确表示商铺只有39年租赁权,没有产权的情况下,他们还是签下了开盘当天推出的大部分商铺,开发商的报价甚至比开盘当天有了很大的提高。

同策咨询有限公司的张宏伟告诉《每日经济新闻》记者,这种现象已经不是个例。上海市中心某地铁附近只有一个产权证上的商业裙楼,也被开发商分割成几个小面积酒店式公寓出售,并取得了红火的业绩。

上述39年租赁商铺项目位于万航渡路商业区,名为“中华商城”,又称“东大门生活广场”。包括People.com、Jiji.com、58同城、百度空间在内的很多网站都有该项目发布的网络信息和广告。这些广告给出诱人的承诺:“本项目包车10年,前5年回报率分别为6%、7%、8%、9%、10%。第五年可选择110%无条件回购;未来五年收益率不低于8%,第十年还可以选择120%无条件回购。”相比如此优厚的条件,投资人的起拍价只有25万元。

在售楼处现场,销售人员向《每日经济新闻》记者证实,广告中所说的租金返还确实存在。投资者只要在上海与香港某商场管理公司的分公司签订委托租赁协议,就可以获得上述投资回报。但她向记者澄清,总价25万余元并非商铺产权,只是使用权。购房者要和开发商签订租赁协议,根据这个租赁协议,可以获得商铺39年的租赁权。(租赁合同期限为20年,但合同上会注明合同到期后自动续约19年。)

投资者在获得上述商铺的租赁权后,可以将商铺出租给商场的管理公司,以获得上述项目的租金回报。

根据销售人员和广告的介绍,25万元以上投资者获得的商铺面积大概在十几平米,但现场并没有这种小面积的商铺。销售人员对此的回应是,投资者认购的商铺不会物理分离,开发商只是通过在平面图上编号来确认相邻两个商铺的使用权。

网上房产也显示,上述项目在初期销售时从未分过商场。上海市静安区房地产交易中心已经明确,如果商场原设计没有分割,那么在以后的销售和转让过程中就无法分割。

早在2001年,建设部《商品房销售管理办法》第十一条就规定:“房地产开发企业不得以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得以售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。”第十二条还规定:“商品房应当成套出售,不得分割出售。”

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平表示,此类商铺存在诸多涉嫌违法违规之处:一是《合同法》规定一份合同的有效时间不得超过20年,而这个项目的租赁时间长达39年;其次,早在2001年,住建部就出台规定,明确禁止售后包租和分割转让商品房。不过,上述中国商城项目虽然不存在实际物理分割商铺的形式,但分割转让商铺使用权也是违法行为。至于开发商称与投资方签订的合同租期为20年,但约定合同自动生效

然而令人意外的是,这样一个没有产权,没有明确的商铺分割,无法确认实际商场投资人的权利,更有可能存在合同无效等多重法律风险的项目,在开业当天就疯狂了。销售人员表示,绝大多数二层商场都是8月6日开盘当天签约的。在现场销售控制清单中,《每日经济新闻》记者确实发现,二层商场的商铺大部分已经有投资人投资了。因为招牌太好了,销售人员甚至表示,开发商下次要推出的两层商铺,租金价格会比以前高。

上海同策咨询机构研究总监张宏伟告诉记者,最近上海的商厦销售确实比较火爆,商场和写字楼的周成交量已经接近住宅。在松江、普陀等区县,上海的商场、写字楼项目也在热销。靠近上述中华商城项目的卢湾区某商业裙楼改建的酒店式服务公寓,虽然没有产权分割,但卖得很好。

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